《寶雞市住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見建議結果的報告

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市自然資源和規劃局

?

第十二條 ?商品住宅的業主在辦理不動產權登記前，應當將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。

……

開發建設單位及公有住房售房單位不得代收業主交存的住宅專項維修資金。

?

建議修改為：業主在辦理房屋入住手續前，應當將首期維修資金交存至維修資金專戶。未按照本辦法規定交存的，建設單位不得交付房屋。

?

“商品住宅的業主在辦理不動產登記前，將首期住宅專項維修資金足額存入專項維修資金專戶……”不符合《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條、第十三條的相關規定，也不符合《陜西省物業服務管理條例》第八十六條“建設單位和業主應當依照有關規定交存維修資金。未按照規定交存首期維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。”之規定。

否

業主在辦理房屋入住手續前交維修資金，存在開發建設單位以交房為由，私自代收挪用業主維修資金的風險。變更業主交存維修資金時間節點旨在維護購房業主利益，杜絕開發建設單位代收挪用隱患。

該條擬修改為：商品住宅的業主和已售公有住房的業主在辦理房屋所有權首次轉移登記前，應當將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。…開發建設單位或公有住房售房單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶。實行商品房預售資金監管的，開發建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

房屋出售后，開發建設單位或公有住房售房單位有權按原交存的專項維修資金金額向買受人收回。

開發建設單位及公有住房售房單位不得代收業主應當交存的住宅專項維修資金。

2

市自然資源和規劃局

?

第十三條 ?業主辦理不動產轉移登記時，應當向不動產登記機構提供專項維修資金交存憑證；未提供憑證的，不動產登記機構不予登記。

開發建設單位未按本辦法規定在指定專戶足額交存尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金的，市、縣住房和城鄉建設部門不予撤銷該項目預售資金監管賬戶， 不動產登記機構不得辦理房屋不動產抵押（變更）登記。

建議修改為：建設單位給業主辦理房屋所有權首次轉移登記時，應當向不動產登記機關提交首期維修資金交存票據。

取掉第二款“不動產登記機構不得辦理房屋不動產抵押（變更）登記。”

“業主辦理不動產轉移登記時，…不動產登記機構不得辦理房屋不動產抵押（變更）登記。”不符合《住宅專項維修資金管理辦法》第二十八條及不動產登記的相關規定。

是

該條擬修改為：業主在辦理首次房屋權屬轉移登記時，應當向不動產登記部門提交首期專項維修資金交存票據，不動產登記部門應當對專項維修資金交存票據進行查驗。

開發建設單位申請撤銷項目預售資金監管賬戶時，應當向住房和城鄉建設主管部門提供尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金交清證明，住房和城鄉建設主管部門應當對首期專項維修資金交清證明進行查驗。

開發建設單位申請房屋拆分登記時，應當向不動產登記部門提供尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金交清證明，不動產登記部門應當對首期專項維修資金交清證明進行查驗。

3

金臺區住房和城鄉建設局

第六條第二款 ?金臺區、渭濱區、陳倉區住建局和高新區管委會住建局負責本轄區內維修資金的使用管理工作。

建議將“金臺區、渭濱區、陳倉區住建局和高新區管委會住建局負責本轄區內維修資金的使用管理工作”修改為“金臺區、渭濱區、陳倉區住建局和高新區管委會住建局負責本轄區內維修資金的使用程序審核工作”。

無

否

《寶雞市人民政府辦公室關于進一步加強物業服務管理工作的實施意見》（寶政辦發[2022]49號）、寶雞市住建局《關于調整住房維修資金使用審核工作的通知》（寶市住建發（2018)29號）均要求深化“放管服”改革，提高服務效率，物業管理工作堅持“重心下移、屬地管理”原則，將市區范圍內住宅專項維修資金使用最終審核調整下放至金臺區、渭濱區、陳倉區住建局和高新區管委會住建局。

下放后維修資金使用的申請、現場勘查、審查核準、檔案管理等工作由區住建局負責。

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金臺區住房和城鄉建設局

第十五條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首次專項維修資金30%的，應當續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交的具體方案由業主共同決定。

建議修改為：業主分戶賬面專項維修資金余額不足首次專項維修資金30％的，應當續交。未及時完成續交的小區，如需使用專項維修基金由相關業主自籌解決。

無

否

維修資金按規定分賬到戶，分戶賬余額因交存標準或使用分攤不同存在差異和不均衡，對于業主維修資金余額不足首次專項維修資金30%的，由業主決策制定續籌方案。

如需使用維修資金可按第二十九條“未建立專項維修資金或者專項維修資金續籌不足，發生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有專有建筑面積承擔。”辦理。

5

岐山縣住房和城鄉建設局

第八條?出售公有住房的，按照下列規定交存首期專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金數額為當地房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。

建議修改為：公有住房（出售）參照商品住宅、非住宅的標準按照所擁有物業的建筑面積交存首期專項維修資金。

（一）產權共同共有的按照所擁有物業的建筑面積份額交存首期專項維修資金。

（二）全權產的參照商品住宅標準按照所擁有物業的建筑面積交存首期專項維修資金；

（三）政府統建公共租賃住房由當地財政參照商品住宅標準按照物業的建筑面積交存首期專項維修資金；政企聯建公共租賃住房由當地政府和聯建企業按照所擁有物業的建筑面積份額交存首期專項維修資金。

商品房隨著市場變化人工、材料成本增加，前期交存的金額無法滿足后期的使用和維修。將未售房屋維修資金交存至專戶，可以杜絕后期使用維修資金時因個別業主不交或企業因資金問題不交，無法啟動業主動用維修資金。

?

否

出售公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金，是國家對公房出售后房屋修繕保障的一種制度性安排，不宜參照商品房標準執行。

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6

寶雞市房地產業協會

第七條 ?商品住宅的業主、非住宅的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存首期專項維修資金。市、縣住房和城鄉建設部門應當根據國家有關規定，合理確定、公布本轄區內不同類型物業每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的標準，并適時調整。

市、縣住房和城鄉建設部門應當明確確定和公布首期專項維修資金標準的時間周期，以便業主和相關單位有明確的預期。

?

明確確定和公布首期專項維修資金標準的時間周期，以便業主和相關單位有明確的預期。

否

《住宅專項維修資金管理辦法》規定：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

????當地住宅建筑安裝工程每平方米造價雖有波動，但在相當長一段時期內相對穩定，起伏不大，而且交存標準還有5%至8%的調節幅度，隨社會經濟發展、物價變動及建筑市場工程造價變化適時調整為妥。

7

寶雞市房地產業協會

第十條 ?在一個物業管理區域內，凡依法登記權屬的車位、車庫等其他非住宅物業參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金。

此條款規定“依法登記權屬的車位、車庫也要參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金”，但小區車位產權登記部門不給辦理產權登記，交存條件受限制。

小區車位產權登記部門不給辦理產權登記，交存條件受限制。

?

否

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。依法登記權屬的車位、車庫不動產權屬明確，應當參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金。

8

寶雞市房地產業協會

第二十七條 ?住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

在維修和更新、改造費用的分攤規定中，對于特殊情況，如部分業主長期空置房屋或無法聯系到的情況，應明確如何處理分攤費用。

?

對于特殊情況，如部分業主長期空置房屋或無法聯系到的情況，應明確如何處理分攤費用。

?

否

《中華人民共和國民法典》第二百七十三條【共有部分】業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

所以，長期空置和無法聯系的業主應該履行共有部位、設施設備維修費用分攤義務。

9

寶雞市房地產業協會

第三十一條 ?專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

……

第三十二條 ?專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

……

第三十一條和第三十二條 ?使用專項維修資金的程序較為復雜，可以考慮簡化一些環節，提高資金使用效率。同時，對于公示期限的合理性進行評估，是否可以根據不同情況適當調整公示時間。

使用專項維修資金的程序較為復雜，對于公示期限的合理性進行評估，是否可以根據不同情況適當調整公示時間。

否

維修資金使用程序的設置是根據多年維修資金使用管理經驗，根據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》和《陜西省物業服務管理條例》等法律法規，按照住宅專項維修資金的使用，應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，綜合考慮效率與公開透明、資金使用安全與程序合理的要求，進行優化和精簡，審慎設定的必要環節。

公示期限在參考外地的做法同時綜合考慮了公示時間長短與公示是否充分之間的平衡關系。

10

寶雞市房地產業協會

?

第三十六條 ?維修、更新和改造項目費用2萬元以上的，應當經工程造價咨詢機構進行造價審核，審核費用可以列入維修、更新和改造成本。

?

明確工程造價咨詢機構的選擇方式和資質要求，以確保審核費用的合理性和公正性。而且維修、更新和改造費用2萬元以上，費用范圍較大，應明確2萬以上5萬以下（包括5萬），加之維修費用動輒十幾萬左右，因此建議增加：費用超過10萬以上，必須要求第三方機構對工程造價進行評審，提供專業意見和建議。

明確工程造價咨詢機構的選擇方式和資質要求，以確保審核費用的合理性和公正性。

否

《住房和城鄉建設部辦公廳關于取消工程造價咨詢企業資質審批加強事中事后監管的通知》規定：按照國發〔2021〕7號文件要求，自2021年7月1日起，住房和城鄉建設主管部門停止工程造價咨詢企業資質審批，工程造價咨詢企業按照其營業執照經營范圍開展業務，行政機關、企事業單位、行業組織不得要求企業提供工程造價咨詢企業資質證明。

本條已經規定了維修、更新和改造費用2萬元以上的，應當經第三方造價咨詢機構進行審核。

?

11

寶雞市房地產業協會

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第三十八條 ?在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定……禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

利用住宅專項維修資金購買國債的規定中，應明確購買國債的具體操作流程和監管措施，確保資金安全。還應明確購買國債的占比，國債類型，應考慮本小區專項維修資金的自身資金需求和贖回政策。

確保資金安全。

否

寶雞市住宅專項維修資金截至目前尚未用于購買國債，如以后利用住宅專項維修資金購買國債，由市住建部門和財政部門制定專門辦法予以規范。

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寶雞市房地產業協會

?

第十三條 ?業主辦理不動產轉移登記時，應當向不動產登記機構提供專項維修資金交存憑證；未提供憑證的，不動產登記機構不予登記。

將維修資金交存時間調整到首次轉移登記前，不再卡大證。

是

《寶雞市住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》第十三條已做了相應調整。

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627477816@qq.com

第十二條開發建設單位或公有住房售房單位應當在辦理不動產首次登記前，將尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶。

實行商品房預售資金監管的，開發建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

開發建設單位或公有住房售房單位應當在辦理不動產轉移登記前，將尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶（所有房屋維修資金均在辦理轉移登記時交納，首次登記不再受限制）。

無

否

將建設單位尚未出售及自用房屋維修資金交存時間維持原辦法房屋首次登記前，主要考慮到房屋交付辦理產權后維修資金歸集不完備影響后續使用，并從制度設計層面最大限度提高維修資金的首期交存率。

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627477816@qq.com

第十三條開發建設單位未按本辦法規定在指定專戶足額交存尚未出售及自用房屋的首期專項維修資金的，市、縣住房城鄉建設部門不予撤銷該項目預售資金監管賬戶，不動產登記機構不得辦理房屋不動產抵押（變更）登記。

目前市場低迷，企業舉步維艱，不能重重限制企業發展及融資方式，所有房源（不管已售還是未售），均在辦理不動產轉移登記前交納維修資金，轉移登記前房屋不再受任何限制。

目前市場低迷，企業舉步維艱，不能重重限制企業發展及融資方式。

是

已在序號9條款中予以調整。

15

513411186@qq.com

第三十一條 ?專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

……

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“申請人”一般是物業方，制定的使用方案很隨意，維修方案報價虛高，胡亂整，把業主的錢不當錢，不心疼，公示征求業主意見不知道找的什么人簽的字，不知所謂，應就此加入追責條款，嚴厲懲處！！

“申請人“一般是物業方，制定的使用方案很是隨意，維修方案報價虛高，胡亂整，把業主的錢不當錢，不心疼，公示征求業主意見不知道找的什么人簽的字，不知所謂。

否

維修資金使用程序設置三次公示保證維修資金使用公開透明，接受相關業主的全面監督。本辦法第三十六條規定， 維修、更新和改造項目費用2萬元以上的，應當經工程造價咨詢機構進行造價審核，審核費用可以列入維修、更新和改造成本。

按照寶雞市住建局《關于市區維修資金使用業務全面實行電子投票表決事宜的通知》（寶住建發[2024]110號）規定，2024年4月8日起，市區維修資金使用表決全面實行電子表決，以更好的維護業主權益和保障資金使用安全。

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個人

第二條 本辦法適用于寶雞市行政區域內國有土地上住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

建議修改為：本辦法適用于寶雞市行政區域內國有土地上商品住宅、售后公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，使用本辦法。

是

《住宅專項維修資金管理辦法》第二條 ?商品住宅、售后公有住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。